جلسه 1396/11/24

بسم الله الرحمن الرحیم



حكم اجاره به شرط تمليك

موضوع: حکم اجاره به شرط تملیک
مسئله ای است که الآن مطرح می کنیم، مسئله ای است که اخیراً در ایران پیدا شده است، قبلاً هم در غرب بوده، آن این است که الآن کسانی هستند که خانه هایی را می سازند، یعنی ده واحد می سازند و سپس آنها را به صورت قسطی به دیگران می فروشند (اقساطاً می فروشند)، منتها طرف (صاحب ساختمان و ملک) می بیند اگر در اداره ثبت برود و خانه را به نام خریدار بکند، ممکن است خریدار در وسط نتواند اقساط را بپردازد، چه کار کند؟
مثلاً، سرمایه دارانی داریم که سرمایه دارند و دهها و صد واحد می سازند و سپس آنها را اقساطاً به افراد متعدد می فروشند، اما می بیند اگر کلمه فروش را به کار ببرد و در اداره ثبت هم بنام خریدار ثبت بشود، ممکن است خریدار ده قسط آن را بدهد و در اثنا موفق به پرداخت سایر اقساط نشود، خانه مال او (خریدار) شده و دست صاحب ساختمان هم از ملکش کوتاه شده، اینکه بعداً از او (خریدار) شکایت کند و ثابت کند که من این واحد را به شرط تملیک و اقساطاً به او فروخته ام و ایشان فقط بیست قسطش را داده و هشتاد قسط دیگرش باقی مانده، این قضیه طول می کشد، ولذا از همان اول به عنوان اجاره می دهد، قیمت ها را روی اجاره می کشد، فرض کنید قیمت یک واحد آن، پنجاه میلیون تومان است،آن را به صد قسط تقسیم است، هر قسطش را می کند پانصد هزار تومان، و می گوید من این و خانه را به این آقا اجاره می دهم، به مدت صد قسط در هر ماه، اگر خریدار تا آخر قسط را داد، قهراً خانه ملک او می شود، و اما اگر در وسط نتوانست اقساط را بپردازد، ملک مال موجر است، قسط هایی هم که داده حساب نمی شود، یعنی قسط ها حساب می شود مال همان ماهایی که از خانه استفاده کرده است.
مبتکر اجاره به شرط تملیکمبتکر این کار یک شرکت انگلیسی بوده، در انگلستان دیده که صد ها واحد می سازند و می فروشند و ممکن است در وسط نتواند این آدم قسط را بدهد، این نقشه را کشیده، یعنی همه قیمت را به عنوان اجاره روی ماهها تقسیم کرده و در آخر هم اگر آخرین قسط را داد، خانه خود بخود ملک او خواهد بود، اما اگر در وسط نداد، آنچه را که داده کأن لم یکن است (گویا هیچ چیزی نداده)، خانه هم مال صاحب ملک است.
در ایران نیز الآن بانک ها این کار را انجام می دهند، یعنی همه را به عنوان اجاره می دهند که اگر آخرین قسط را داد، ملک او بشود.
البته ما این مسئله را از نظر فقه خود مطالعه می کنیم، منتها اگر بخواهیم این مسئله را خوب درک کنیم ، باید عنوان را مطالعه کنیم، عنوان مسئله این است: «الإیجار المنتهی بالملک»، ابتدا باید اجاره را معنی کنیم و سپس باید ملک را معنی کنیم، بعداً ببینیم که آیا این معامله درست است یا نه؟
تعریف اجاره از منظر شهیدمطلب اول که تعریف اجاره باشد، مرحوم شهید در« شرح لمعه» اجاره را اینگونه تعریف می کند: « الإجارة، هی العقد علی تملک المنفعة المعلومة بعوض معلوم»
تعریف محقق حلی از اجارهمرحوم صاحب شرائع، اجاره را این گونه تعریف نموده است: « عقد ثمرته تملیک المنفعة بعوض معلوم و یفتقر إلی إیجاب و قبول»
صاحب حدائق به گونه ی دیگر تعریف می کند و می فرماید: « تملیک منفعة خاصّة بعوض معلوم».
اشکال استاد سبحانی بر تعاریف مذکورمن عرض می کنم این دو تعریف با خارج تطبیق نمی کند، ولو غالباً آقایان چنین می گویند که اجاره تملیک منفعت است، در مقابل بیع که تملیک العین است. چرا با واقع تطبیق نمی کند؟
چون موقعی که انسان خانه را اجاره می دهد، آیا تملیک منفعت می کند؟ نه، بلکه می گوید:« آجرتک الدار»، نمی گوید:« آجرتک منفعة الدار».
«علی ای حال» این دو تعریف با خارج تطبیق نمی کند، در اجاره موجر می گوید من این خانه را به اجاره دادم، مستاجر می گوید این خانه را اجاره کردم، مثلاً اسبی را اجاره می کند، در عقد اجاره می گوید:« أجرتک هذا الفرس»، یا یک ماشینی را اجاره می کند، صاحب ماشین می گوید:« أجرتک هذه السیّارة،» یعنی نمی گوید:« أجرتک منفعة السیّارة».
بنابراین، هم تعریف اول و هم تعریف دوم (که تملیک منفعة است) درست نیست. چرا؟ چون تعریف به نتیجه است، یعنی نتیجه اجاره این است، آقایان اجاره را با نتیجه اش تعریف کرده اند.
تعریف اجاره از دیدگاه استاد سبحانیبه عقیده من اجاره عبارت است از:« تسلیط العین للمستأجر لینتفعه بها»، اجاره تسلیط العین للمستأجر است، این تعریف اجاره است، من مستاجر را بر این اسب خودم یا بر خانه خودم مسلط می کنم، اجاره تسلیط العین است. چرا؟ لینتفع بها.
اما تعریف آقایان تعریف به غایت است، البته نتیجه و غایت اجاره انتفاع از ثمره است، انتفاع از منفعت است، اما ماهیت اجاره چیست؟ ماهیت اجاره این است که عین را در اختیار مستاجر می گذارد، لجام اسب را در اختیار مستاجر می گذارد، کلید خانه را در اختیار مستاجر می گذارد،« فالإجارة عبارة عن تسلیط المستأجر علی العین لینتفع بها».
 
تعریف تملیکنکته دیگر که ما با آقایان اختلاف داریم راجع به کلمه تملیک است، چون گاهی می گویند: « الإیجار المنتهی إلی التملیک» یا می گویند:« الإجارة بشرط التملیک».
پس تا کنون جاره را تعریف و معنی کردیم، اینک می خواهیم کلمه تملیک را معنی کنیم، تملیک و ملکیت بر دو قسم است:
الف؛ ملکیت تکوینی.
ب؛ یک ملکیت اعتباری.
ملکیت تکوینی ناشی از خالقیت است، چون خالق است، قهراً مالک هم خواهد بود، « اللّه سبحانه مالک السموات و الأرض، لأنّه خالق السماوات و الأرض» ملکیت حق تعالی، ملکیتی است که ناشی از خالقیت اوست، یعنی چون خالق، موجد و ایجاد کننده است، قهراً مالک هم است، این گونه مالکیت ها را مالکیت تکوینی می نامند، ملکیت خدا نسبت به آفرینش و جهان، ملکیت تکوینی است، نه ملکیت اعتباری و عقلائی.
مالکیت تکوینی انسانالبته در انسان هم یکنوع ملکیت تکوینی است، مثلاً می گوییم: انگشت من، پای من، چشم من، گوش من، انسان همه اینها را به خودش نسبت می دهد، این هم یکنوع مالکیت تکوینی است، من مالک دست خود می باشم، مالک پا و سایر اعضای خود هستم، اینها را می گویند ملکیت تکوینی و مالکیت تکوینی.
مالکیت اعتباری انساندر مقابل مالکیت تکوینی، مالکیت اعتباری و قانونی است، اعتبار همیشه استنساخ از خارج است، تمام اعتبارات انسان، نقشه برداری از خارج است، از خارج یکنوع نقشه برداری می کنیم، یعنی از اینکه می بینم، چشم مال من است، دست من مال من است، از این مالکیت تکوینی به مالکیت اعتباری منتقل می شویم، مثلاً لب دریا می روم و از دریا ماهی را شکار می کنم و آن را با خودم می آورم، می گویم این ماهی ملک من است. چرا؟ چون دستم مال من است، پس نتیجه دستم نیز مال من می باشد، این ملکیت اعتباری و قانونی است، نسبت به دست و سایر اعضای خود ملکیت تکوینی دارم، اما آنچه را که شکار کرده ام، ملکیت من نسبت به آن چیز، ملکیت اعتباری است، عقلا می گویند این آدم، خود را به دریا رسانده و از آنجا ماهی را شکار کرده، پس این آدم اولی به شکار خودش است، امیر المؤمنین (علیه السلام) در این زمینه کلام زیبایی دارند: « إِنَّ هَذَا الْمَالَ لَيْسَ لِي وَ لَا لَكَ وَ إِنَّمَا هُوَ فَيْ ءٌ لِلْمُسْلِمِينَ وَ جَلْبُ أَسْيَافِهِمْ فَإِنْ شَرِكْتَهُمْ فِي حَرْبِهِمْ كَانَ لَكَ مِثْلُ حَظِّهِمْ وَ إِلَّا فَجَنَاةُ [1]
أَيْدِيهِمْ لَا تَكُونُ لِغَيْرِ أَفْوَاهِهِم »[2]
.
بی شک این مال نه حق من است و نه حق تو، غنمیتی است مربوط به مسلمانانی که با شمشیر های شان به دست آمده است، اگر تو در نبرد آنان شرکت کرده بود سهمی همانند آنان داشتی و گر نه دست چین آنها برای غیر دهان آنان نخواهد بود.
تا اینجا هم اجاره را تعریف و معنی کردیم و هم تملیک و ملک را معنی نمودیم، اجاره از نظر ما عبارت شد از: « تسلیط العین للمستأجر لینتفعه بها»، در معنانی ملکیت هم ظاهراً اختلاف نداریم، چون ملکیت تکوینی مال خداست، مال بشر ملکیت اعبتاری است و منشأ آن همان تکوین است، چون دستم مال خودم است ولذا عقلا اعتبار می کنند و می گویند: چیده های دستش نیز مال او می باشد.
پس نظر من در باره اجاره همین است که عرض کردم، یعنی:« الإجارة تسلیط العین للمستأجر لینتفع بها» ، ملکیت هم همیشه امر اعتباری است و در آن اختلافی نیست.
«الإیجار المنتهی الی التملیک» مراد از « تملیک» بیع است، «الإیجار المنتهی الی التملیک، أی المنتهی الی البیع» بیع را معنا کنیم، بیع عبارت است از: « مبادلة مال بمال» اگر ما از این تعریف صرف نظر نکنیم، باید ببینیم که چگونه می شود که اول این معامله (اجاره به شرط تملیک) اجاره است و بعداً منتهی به تملیک می شود، «تملیک» یعنی بیع، مراد از تملیک در اینجا بیع است، چگونه می شود که اولش اجاره باشد و بعداً تبدیل به بیع بشود.
آقایان گاهی می گویند:« الإیجار المنتهی إلی التملیک»، گاهی می گویند:« الإیجار بشرط التملیک».
تعبیر غربی ها از اجاره به شرط تملیکغربی ها عبارات شان این است: « البیع الإیجاری»، بعد از آنکه معنی اجاره بیع را فهمیدیم، باید بدانیم که چطور می شود یک چیز اولش اجاره باشد و آخراش بیع بشود؟
اگر نظر آقایان این است که بیع و اجاره یکجا و با هم انجام می گیرد، این ممکن نیست، یعنی معنی ندارد که بیع و اجاره با هم انجام بگیرند، چون ماهیت اجاره غیر از ماهیت بیع است، زیرا در اجاره مالکیت عین محفوظ است و حال آنکه در «بیع» مالکیت عین محفوظ نیست ولذا با هم بودن شان ممکن نیست.
اما اگر نظر شان این است که آخرین قسطش اجاره است، آخرین قسط را که داد، تبدیل به بیع می شود.
ما در جواب می گوییم:« البیع من الأمور الاعتباریة یحتاج إلی الإنشاء»، باید انشاء بکنند ، و الا اگر پرونده را ببندد، تمام نیست، ما هم می گوییم کار تان صحیح است، اولش اقساطی باشد، اجاره باشد درست، آخرین کار که می گوییم:« الإیجار المنتهی إلی البیع، أو الإیجار بشرط البیع»، اگر با هم انجام بگیرند و با هم باشند ، امکان ندارد که با هم باشند. چرا؟ چون در اجاره ملکیت عین برای موجر محفوظ است، اما در «بیع» پرونده بسته می شود.
اگر بگویید که در آخر کار بیع انجام می گیرد، می گوییم: « البیع من الأمور الإنشائیة یحتاج إلی الإنشاء» در مانحن فیه انشاء بیع صورت نگرفته و بدون انشای بیع، چطور بیع حاصل می شود؟
الأمر الثانی: « أنّ البیع عبارة عن مبادلة مال بمال و مع غضّ النظر عن المناقشة فی هذا التعریف، أقول، الجمع بین الإیجار و البیع فی زمان واحد، أمر غیر ممکن، لأنّ البائع فی البیع یقطع علاقته عن العین، مکان علاقة المشتری بالثمن، و أمّا الإجارة فعلاقة الموجر بالنسبة إلی العین محفوظة، و إنّما أخرج منافع العین عن ملکه بتسلیط الغیر علی العین، و علی هذا فالتأجیر و البیع فی زمان واحد لموضوع واحد، غیر ممکن».
امر سوم: اما اگر بگویید مدتی این آدم اجاره بود، در آخر می شود بیع، در آخر اگر بیع بشود، بیع برای خودش انشاء می خواهد، انشاء هم ثمن می خواهد و مثمن می خواهد، مثمن خانه است، ثمن کدام است؟ اینجاست که گیر می کنند و نمی توانند جواب بدهند.
الأمر الثالث: قد تبیّن ممّا ذکرناه، امتناع اجتماع الإیجار و البیع فی زمان واحد، قلنا فی زمان واحد، فخرج ما لو اختلف زمانا الإیجارة و البیع، کما لو أجاره سنةً، ثمّ باع الیعن مسلوبة المنفعة إلی سنّة، و علی هذا فیعلم أنّ الصحیح هو التعبیر عن المسألة بالعناوین التالیة:
1: الإیجار بشرط التملُّک.
2: الإیجار بشرط التملیک.
3: الإیجار المنتهی إلی التملیک.
و أمّا التعبیر عنها (اجاره) ببیع الإیجاری فهو غیر تامّ، لظهوره فی الاجتماع العنوانین المتضادین.
 

[1] جناة، جمع جنت، جنت به معنای چیدن است.

[2] نهج البلاغة للصبحی الصالح، ج1، ص239.