جلسه 1396/09/28

بسم الله الرحمن الرحیم



سرقفلي و اسباب مشروعيت آن

موضوع: سرقفلی و اسباب مشروعیت آن
بحث ما در باره سرقفلی است، آیا مبلغی را که مالک هنگام اجاره دادن می گیرد، شرعی است یا شرعی نیست؟ مثلاً مغازه را ماه صد تومان اجاره می دهد، علاوه بر اجاره ماهیانه، مبلغی را (یک میلیون مثلاً) هم به عنوان سرقفلی می گیرد، آیا چنین ملکیت برای مالک صحیح است یا نه، یعنی آیا مالک می تواند این مبلغ را از مستأجر بگیرد یا نه؟
طرحها و راه حل های ارائه شده از ناحیه اندیشمندان و علمای دینی
علمای ما در اینجا طرحها و راه حلهایی را برای تصحیح این مسأله ارائه داده اند که ذیلاً به آنها اشاره می شود:
1: طرح اول مال آیت الله سید مهدی خلخالی است[1]
، ایشان کتابی بنام «فقه الشیعه» دارند، در آنجا این طرح را ارائه داده اند. الف؛ یکی از آن طرح ها این است صاحب «ملک» مغازه اش را ماه صد تومان اجاره می دهد، علاوه بر اجاره ماهیانه، یک میلیون تومان دیگر به عنوان سرقفلی از مستاجر می گیرد، این یک میلیون اضافی در مقابل حق السکنی است و با گرفتن آن، به طرف حق السکنی می دهد و می گوید تو حق نشستن در این مغازه را داری، هم در مدت اجاره و هم بعد از اجاره، قهرا در اینجا دو کار است، یکی بنام اجاره، دیگری بنام حق السکنی، که در حقیقت اولی اجاره، و دومی بیع است.
دوسوال از محضر آیت الله خلخالی
ما در اینجا دوتا سوال مطرح می کنیم تا ببینیم که آیا این سوال ها می تواند مشکل را حل کند یا نه؟
اولاً؛ عرض می کنیم آیا ما در خارج دو چیز داریم، یعنی هنگامی که من مغازه را به طرف اجاره می دهم، دو کار می کنم، یکی بنام اجاره دکان، دیگری حق السکنی، البته اینها مفهوماً دوتا هستند، اما مصداقاً یکی هستند، مجرد اینکه مفهوماً دوتا هستند کافی نیست، باید مصداقاً هم دوتا باشند، یک پول در مقابل ایجار می گیرم، یک پول هم در مقابل فروختن حق السکنی می گیرم و حال آنکه حق السکنی غیر از إیجار، چیز دیگری نیست، البته غایت اجاره سکنی است، یعنی اگر من چیزی را اجاره می دهم یا اجاره می گیرم، غایت آن (اجاره) سکنی است، در حقیقت ایجار را اگر از حق السکنی جدا کنیم، کسی در مقابل آن مبلغی را نمی پردازد.
بنابراین، ایشان (سید مهدی خلخالی) تصور می کند که ما دو چیز داریم، یکی بنام ایجار، دیگری بنام حق السکنی،قهراً صد تومان ماهیانه در مقابل ایجار است، یک میلیون هم در مقابل فروختن حق السکنی، البته اینها مفهوماً دوتا هستند، اما مصداقاً یکی هستند.
به عبارت دیگر ایجار را اگر از حق السکنی جدا کنیم، کسی به آن حتی یک قران هم نمی دهد.
ثانیاً؛ این آدم که حق السکنی را می فروشد، مادام مدة الإجاره می فروشد یا بعد از اجاره را هم می فروشد؟
عبارت ایشان (آیت الله خلخالی) این بود که بعد الاجاره را هم می فروشد،پس این آدم حق السکنی را حتی بعد از اختتام و پایان مدت اجاره نیز فروخته است، فرض کنید مدت اجاره سرآمده، در عین حال این آدم (مستاجر) مالک حق السکنی است، سوال این است که دو مرتبه چطور می خواهی آن را اجاره بدهی، این آدم که مالک حق السکنی شده، در واقع فروختن حق السکنی زیادتر از وقت اجاره، مانع از اجاره دوم می شود، دیگر اجاره دوم موضوع ندارد، چون ملاک اجاره دوم این است که حق السکنی در اختیار موجر باشد، و حال آنکه جناب «موجر» حق الاجاره را به مستاجر واگذار کرده و این در واقع تحصیل و حاصل می شود.
بنابراین، اینکه (موجر) می گوید حق السکنی را واگذار کرده ام حتی از پایان وقت اجاره، اگر واگذار کرده، این مانع از آن است که جناب موجر دو مرتبه آن را اجاره بدهد، چون مصحح اجاره حق السکنی است و حال آنکه این آدم حق السکنی را هم واگذار کرده است.
یلا حظ علیه: أنّ حاصل ما ذکر أنّ وجه الإجارة فی مقابل الانتفاع، و السرقفلیة فی مقابل حق السّکنی الذی یبیعه منه.
فیرد علیه أنّ ما ذکره من التغایر بین تملیک المنفعة و حق السکنی، صحیح مفهوماً، و لکنّهما شیء واحد مصداقاً، و ذلک لأنّ حقّ السکنی لا یخلو إمّا أن یکون محدّداً بمدّة الإجارة، أو یکون أوسع منها.
فعلی الأوّل لا یتمّ المقصود- اگر اولی باشد، همین که وقت اجاره تمام شد، مالک می گوید مغازه را تخلیه کن، چون من حق السکنی را به شما در مدت اجاره فروخته بودم، حال که مدت اجاره تمام شد، حق السکنی نیز تمام شد- إذ بعد انتهاء الإجارة علی المستأجر أن یخلّی الدکان إذا أراد الموجر، لانتهاء کلا الأمرین، و هذا علی خلاف المقصود
و علی الثانی کما هو صریح کلامه– حق السکنی حتی بعد پایان یافتن مدت اجاره هم می فروشد - فإمّا أن یکون له حق السّکنی مع الإیجار بنفس الأجرة، أو أکثر منها، فیرد علیه نفس الإشکال السابق إذ لیس الانتفاع من الدکان أمراً مغایراً من حق السکنی، و التغایر المفهومی لا یجدی إذا اتحدا مصداقاً، أو لا یکون مع الإیجار، فعندئذ یتضرر المالک حیث إنّ المستأجر بحجّة أنّه حق السکنی یمنع من الإیجار.
خلاصه اینکه من دومرتبه نمی توانم به این آقا اجاره بدهم. چرا؟ چون حق السکنی را مالک شده است، شاهد بر این مطلب که اگر کسی حق السکنی را مالک شد، دو مرتبه نمی شود به او اجاره داد، یک مسأله ای که در وقف خواندیم و آن عبارت بود از:
سکنی و عمری، فرق سکنی و عمری این است که اگر خانه ای را به سید یا کس دیگری به عنوان سکنی دادند، چنانچه به مدت دو سال یا سه و امثالش داده باشند، به آن می گویند سکنی، اگر گفتند مادام العمر، به آن می گویند: عمری، اگر من حق السکنی را واگذار کردم (خواه به صورت سکنی، خواه به صورت عمری)، آیا می توانم به دیگری اجاره بدهم؟ نه، چرا؟ چون آنچه که در کف و در اختیارم بود، به طرف واگذار کردم ، شاهد بر اینکه دو مرتبه نمی تواند طرف اجاره بدهد، همین مساله سکنی و عمری است، سکنی و عمری را در مبحث وقف خواندیم، سکنی مدت دارد، اما عمری مادام العمر است، مادام عمر یا نسبت به صاحب مال یا نسبت به کسی که در آن سکونت می کند، اگر من سکنی را عمری کردم، دیگر نمی توانم خانه را به دیگری اجاره بدهم، تو اگر حق السکنی را حتی بعد از اجاره هم فروختی، دو مرتبه اجاره دادن معنی ندارد، چون اجاره بخاطر حق السکنی است.
پس تا اینجا دوتا اشکال کردیم، اشکال اول این بود که در اینجا دو چیز نیست، یکی بنام ایجار و دیگری حق السکنی، چون إیجار لغایة الحق السکنی است.
اشکال دوم این بود که اگر این آدم حتی بعد از پایان اجاره حق السکنی را بفروشد، دو مرتبه نمی تواند آن را اجاره بدهد.
دیدگاه استاد سبحانی
در شرح لمعه می گوید:« الإجارة تملیک منفعة العین بمدة فی مقابل الأجرة»، من معتقدم که اجاره تملیک منفعت نیست، این غایت است، بلکه اجاره این است که عین را دراختیار طرف قرار می دهند، «جعل العین فی متناول المستأجر لینتفع به»، به چه دلیل؟
چون در صیغه می گویند: «أجرتک الدار»، نمی گویند:« آجرتک منفعة الدار»، پس این تعریفی که از اجاره شده، یعنی:« تملیک المنفعة بمدّة فی مقابل الأجرة» این تعریف، تعریف دقیقی نیست در شرح لمعه آمده است:« الإجارة جعل العین فی متناول المستأجر لینتفع به».
اولین طرحی که ایشان مطرح می کند، بیع حق السکنی است، و ما گفتیم این طرح ایشان دو اشکال دارد:
اولاً، در اینجا دوئیت در کار نیست.
ثانیاً، اگر بعد از وقت اجاره را هم بفروشد، دیگر نمی تواند اجاره بدهد، چنانچه اگر کسی خانه ای را حق السکنی و عمری کند، دو مرتبه نمی تواند آن را اجاره بدهد.
ب؛ إنّ حقّ الإیجار من الحقوق الّتی صارت للجهة المشار إلیها ممّا له مالیة فی اعتبار العقلاء و هو قائم بالعین، یقابل بالعوض کنفس العین المستأجرة من حیث منافعها، فیکون المعاملة من سنخ البیع و تشملها العمومات من غیر قصور.
این طرح دومی، در واقع همان طرح اولی است منتها لباسش را عوض کرده، اولی لباسش بیع حق السکنی بود، ولی در اینجا نمی گوید بیع حق السکنی، بلکه می گوید بیع حق الإیجار،صاحب ملک می گوید: جناب مشتری، من این خانه را ماه صد تومان به تو اجاره می دهم، حق ایجار این را به تو واگذار می کنم تا بعد از وقت اجاره، دو مرتبه این را به خودت اجاره بدهی، هنگامی که وقت اجاره تمام شد، دیگر من حق اخراج او را نداشته باشم، بیع حق الإیجار، در طرح اولی می گفت: بیع حق السکنی، در اینجا می گوید: بیع حق الإیجار.
إن قلت: شما حق ایجار را به او می فروشید، مثمن باید عین باشد، و حال آنکه مثمن در اینجا حق است، حق الإیجار را به ایشان می فروشم که بعداً بتواند به خودش هم اجاره بدهد و حال آنکه مثمن «یجب أن یکون عیناً».
قلت: در مثمن عین بودن لازم نیست، آنچه که لازم است «أن یکون مالاً»، مال یعنی چه؟ «ما یبذل بإزائه الثمن»، عین عبارت آیت الله حجت است، مال این است که:« یبذل بإزائه الثمن»، حق ایجار مال یبذل بإزائه الثمن.
إن قلت: از کجا معلوم است که حق الإیجار قابل انتقال است، چون حقوق ما علی اقسام ، از کجا معلوم است که حق الإیجار قابل انتقال است.
فإن قلت: إنّ حقّ الإیجار للمالک بتبع کوه مالکاً للعین، و ینتزع منه کونه مالکا لحقّ الإیجار، و أمّا الحقّ المجرّد عن الملکیة فلم یثبت.
حق ایجار مال مالک است، چطور من آن را به مستاجر واگذار می کنم ، حقوق بر سه قسم است، برخی از حقوق قابل انتقال نیست، حق ایجار مال مالک است، من چطور این حق ایجار را به مستاجر می دهم؟.
قلت: یکفی فی ثبوت کونه حقّاً قابلاً للانتقال، جواز التوکیل فیه، فإنّ الوکالة عن الموکّل کاشفة عن أنّه من الحقوق القابلة للانتقال.
اگر قابل انتقال نبود، وکالت بر نمی داشت، و حال آنکه من می توانم زید را وکیل کنم که دکان مرا اجاره بدهد.
فإن قلت: وکالت دلیل بر انتقال نیست. چرا؟ به دلیل اینکه کسی بنام (زید) دیگری وکیل می کند که زنش را طلاق بدهد و حال آنکه حق طلاق قابل انتقال نیست، پس معلوم می شود که وکالت برداری، دلیل بر انتقال حق الایجار نیست.
قلت: در جواب می گوید بین این دو مساله بسیار فرق است، چون حق طلاق قائم با زوج است، ولذا قابل انتقال نیست، اما حق الإیحار جنبه مالی دارد، ولذا ممکن است قابل انتقال باشد.
الثانیة: إنّ حقّ الإیجار من الحقوق الّتی صارت للجهة المشار إلیها ممّا له مالیة فی اعتبار العقلاء و هو قائم بالعین، یقابل بالعوض کنفس العین المستأجرة من حیث منافعها، فیکون المعاملة من سنخ البیع و تشملها العمومات من غیر قصور.
من مغازه را اجاره می دهم، حق الإیجار را هم به او می فروشم که بعد از پایان یافتن مدت اجاره، مشکلی نباشد، تا بگوید من حق ایجار دارم، ولذا دو مرتبه به خودم اجاره می دهم.
فإن قلت: یشترط فی صحّة البیع کون المثمن عیناً.
قلت: یکفی فی صحّته کونه مالاً یبذل بإزائه الثمن، و الحقوق المالیة، مال لدی العرف بشهادة بذل الثمن بإزائها.
فإن قلت: أنّ حقّ الإیجار للمالک بتبع کوه مالکاً للعین، و ینتزع منه کونه مالکاً لحقّ الإیجار، و أمّا الحقّ المجرّد عن الملکیة، فلم یثبت.
حق ایجار قائم با مالک است، چطور من این حق ایجار را به غیر مالک واگذار می کنم، حق ایجار مال مالک است و از آثار مالکیت است، چطور من این حق را به دیگری واگذار می کنم؟
قلت: یکفی فی ثبوت کونه حقّاً قابلاً للانتقال، جواز التوکیل فیه، فإنّ الوکالة عن الموکّل کاشفة عن أنّه من الحقوق القابلة للانتقال.
دلیل بر اینکه حق ایجار قابل انتقال است، چون قابل وکالت است، یعنی من می توانم کسی را وکیل کنم تا حق ایجار مرا به دیگری واگذار کند.
فإن قلت: ثبوت الوکالة لا یلازم کونه حقّاً قابلا للانتقال، بشهادة صحّة الوکالة فی الطلاق، مع عدم کونه قابلاً للانتقال.
وکالت دلیل بر انتقال نیست، چون طلاق هم قابل وکالت است، اما انتقال بردار نیست.
قلت: فرق بین حق الطلاق و بین إنشائه، فالأوّل لا یقبل الانتقال بخلاف الثانی، و الوکالة تتعلّق بإنشائه، لا بحقّ الطلاق.
حق طلاق قابل انتقال نیست، اما انشاء طلاق قابل انتقال است، وکالت به انشاء طلاق تعلق می گیرد نه به حق طلاق.
تصحیح گفتار آیت الله خلخالی
اگر کسی بخواهد فرمایش ایشان را درست کند، باید یک کلمه ای را به آن اضافه کند و آن این است که من یک مبلغی را می گیرم، حق ایجار را به او گذار می کنم، حق الإیجار لنفسه أو لغیره، این را باید اضافه کند. چرا؟ زیرا معمولاً کسانی که سر قفلی می دهند، بعد از مدتی دکان را رها می کند و به جای دیگر می روند و می خواهند مبلغ بگیرند.
بنابراین، اگر ایشان بخواهد این وجه را درست کند، نباید بگوید: حق الإیجار لنفسه، بلکه بگوید: حق ایجار اعمّ لنفسه أو لغیره.
نعم، یرد علیه أنّه لا ینطبق علی الواقع إذ ربما یرید المستأجر إیجاره للغیر، بل یرید انتفاعه من المکان مادام حیّاً ثمّ انتفاع من یرثه، فللقائل أن یقول یبیع له حقّ الإیجار، و الانتفاع بنفسه أو بغیره
خلاصه باید بگوید من حق ایجار را به تو می فروشم، اعم از اینکه به خودت اجاره بدهی یا به دیگران.
إلی هنا تمّ دوتا طرح، که هردو طرح از ایشان (آیت الله خلخالی) است، اولی «حق السکنی» است، دومی «حق الإیجار» می باشد.
یک چیزی در حاشیه بگویم، ایشان استدلال کرد بر اینکه حق الإیجار قابل انتقال است، به دلیل اینکه وکالت بر می دارد، یک اشتباه در اینجا وجود دارد، آیا وکالت در انشاء است، وکیل انشاء می کند، آنکه حق را منتقل می کند، موکل است، وکیل کارش فقط انشاء است، این موکل است، چون فعل وکیل، فعل موکل است، در واقع منتقل کننده موکل است، وکیل فقط انشاء طلاق می کند، انشاء انتقال می کند، باید بگوییم هردو از یک مساس باز می شوند و آن این است که کار وکیل انشاء انتقال است، اما ناقل حقیقی خود مالک است.
2: طرح دوم مال حضرت آیت الله سید صادق روحانی است، ایشان کتابی دارد بنام:«المسائل المستحدثة» چهل سال پیش چاپ شده، ایشان یک طرح دیگری دارد برای این مسأله که این پول را مالک بگیرد و برایش حلال باشد، حتی مستاجر هم بتواند به دیگری واگذار کند به مبلغ بیشتری، واقعش نیز همین است، مالک مغازه وقتی حق سرقفلی اش را گرفت، مالک نسبت به مغازه بیگانه می شود، مستاجر به هر کس که دلش خواست می فروشد، فقط در حق اجاره می تواند چونه بزنند.
حاصل طرح ایشان این است جناب مالک می گوید وجه اجاره اینجا صد تومان است به اضافه یک میلیون، یک میلیون جزء وجه الإجاره است، دو طرح قبلی این بود که یک وجه اجاره است و یک سرقفلی، اما ایشان می گوید از این راه وارد نشوید، ایشان از همان اول می گوید وجه اجاره این دوتاست، یعنی صد تومان به اضافه یک میلیون تومان، ضمناً مستاجر به نفع خودش شرط می کند و می گوید: من به این مبلغ اجاره می کنم مشروط به اینکه بتوانم به همین مبلغی که به تو می دهم، به دیگری واگذار کنم، به دیگری واگذار کردن، یعنی همان صد تومان را، نه سر قفلی را، شرط می کند که من بتوانم این مغازه را به دیگری واگذار کنم، به همان مبلغی که از تو اجاره کردم، اینجا مبلغ می شود همان صد تومان، یک میلیون نمی آید، در اول، یک میلیون جزء وجه الایجاره بود، ولی در این شرط، شرط می کند که من بتوانم به دیگری واگذار کنم در مقابل همان صد تومان.
این طرحی است که ایشان مطرح می کند، فرق این طرح با دو طرح قبلی این است که دو طرح قبلی، دو کار بود، سرقفلی جزء اجاره نبود، ولی در اینجا سر قفلی جزء اجاره است.
ثانیاً، شرط می کند که من بتوانم این مغازه را به همین مبلغی که به تو می دهم ( یعنی صد تومان) بتوانم به دیگری هم اجاره کنم.
البته این طرح هم یک طرحی است که قابل تطبیق نیست، چون معنایش این است که اگر پنجاه سال قبل یک میلیون دادم، و وجه اجاره هم صد تومان است، إلی یوم القیامة باید قیمت این مغازه بشود صد تومان، لابد باید ایشان یک تغییراتی در این طرح خودش بدهد.
 

[1] آیت الله سید مهدی خلخالی از دوستان بسیار صمیمی و قدیمی استاد سبحانی، و از شاگردان برجسته آیت الله العظمی خوئی هستند، ایشان در قید حیات و ساکن مشهد الرضا (ع) و از مدرسین طراز اول آنجا می باشند.